問與答urban renewal faq

我們公司在都更部份有非常豐富的經驗，從整合、都更規劃、到協助地主遴選建商、完工後銷售等。有關都更相關訊息，您可以在都更處獲得完整資訊，也歡迎來電或來函詢問。
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"台北市都市更新處-常見問答"

1.因為住宅區目前已經實施容積管制，如果透過都市更新程序爭取獎勵面積，重建後新增面積的銷售收入，不但可以負擔重建費用，住戶也可以分得更多新屋坪數。
2.商業區因法定容積率較高，比較有可能不經過都市更新獎勵申請直接拆除重建，並且可以換回較大面積。
3.都市更新獎勵辦法，有既定相關法規條件，如果基地面積太小，或者因為巷道太小有樓高限制等狀況時，就成本效益來看未必適合。建議委任專業服務團隊規劃最適合的重建方式。

若住戶無法100%同意更新重建時，該如何處理？

透過更新重建、所有住戶都能夠獲得實際的利益，大家能有更堅固安全的新屋，資產價值也能獲得大幅的提昇，投資報酬率實非一般投資可以相比。若有住戶因為不太了解而對重建仍有疑慮，希望能夠藉由加強溝通來消除這些住戶的疑慮，大家一起參與重建。
雖然都市更新條例中規定、可向市政府申請代為拆除，但是畢竟大家都是多年老鄰居，希望不要造成大家的對立，而盡可能能夠獲得所有住戶100％的同意為宜。

更新重建期間，住戶搬遷之房屋租金支出如何補助？

我們將協助住戶搬遷與租屋之安家工作，並依住戶要求於重建成本規劃中，列入搬遷租屋補助費用。
建照申請期間及更新程序進行時，住戶仍然可以住在原址，並於權益分配、重建資金確定無虞及取得建造執照及拆除執照後，原則上於申報開工的前一個月內再進行搬遷，以節省住戶的房屋租金支出。

房屋重建萬一中途停工怎麼辦？

1.透過適當控管，由建經公司負責工程進度查核、營建管理、專戶控管、財務稽核，並按工程進度撥付每期工程款，可避免無法完工之風險。

2.工程款撥付按實際完成進度撥付90%，10%保留款於工程完成驗收後、再行支付予營造廠。

3.要求營造商應提供10%銀行履約保證金、及同等級之營造商為連帶保證。

4.承造商藉故停工或進度落後達10%以上時，經催告後仍未於一定期限復工時，則由建經公司逕行接管，另行委任其他營造商繼續興建完工至交屋。

5.契約中明定：承造人(營造商)應出具拋棄民法第513條之法定抵押權同意書及變更承造人同意書，承造人如有違反契約約定時，定作人得逕行變更承造人。前述情形發生時，原承造人並應拋棄民法第270條之抗辯權，不得主張任何權利。

如何確保不會住到輻射鋼筋、或海砂屋？

以下的方式可以確保施工品質，例如：營建工程進行時，鋼筋進場前皆需出示證明、混凝土灌漿同時進行氯離子抽驗、嚴格要求按照圖說及規範施工等。
可以按實際完成進度撥付90%工程款，保留10%工程款於完成驗收後、再支付予營造廠。

如果您對目前居住的房屋有疑慮，可以聯絡以下專業檢測單位:
海砂屋工研院工業材料研究所 / 電話 : 0800-45-8899 / 地址 : 新竹縣竹東鎮中興路4段195號
輻射屋行政院原子能委員會 / 電話 : 0800-076-678 / 地址 : 台北縣永和市成功路1段80號2~8樓

信託專戶要如何控管？

信託最主要的精神在於確保資金專款專用。其控管方式如下：

1.信託期間內，住戶所繳納的前期費用、銀行建築融資、住戶自籌款及新增面積、車位的銷售自備款收入等款項，均將存入建案以受託人名義在融資銀行設立之信託專戶。

2.建築融資額度經承貸銀行核准後，由建經公司依工程進度通知銀行撥款。

3.信託專戶支出項目包含以下建案之必要費用：
a.建築設計費。
b.拆除及興建工程款。
c.新屋廣告銷售費及銷售業務管理費。
d.建築經理服務費。
e.都市更新顧問服務費(含三家鑑價公司估價費)。
f.銀行信託管理費。
g.更新會人事行政管理費。
h.建築融資抵押權設定、信託移轉、信託塗銷、產權總登記等稅捐、規費及代書費。
i.公寓大廈管理基金。
j.銀行建築融資本金、利息及稅捐等。
k.其他必要相關費用。

4.費用核發：廠商請款單併同發票、各項費用明細表經建經公司審核無誤並提送更新會備查後，將該款項自信託專戶轉帳支付予相關廠商。
a.信託專戶的資金將由更新會代表與受託人共同確認後，始得動撥。
b.受託人應每月編製收支明細等財務報表，提送更新會審核。

什麼是信託？信託對住戶有甚麼保障？

定義：信託為一種財產管理制度，由財產所有人(即委託人)將財產產權信託移轉予受託人，由受託人為委託人之利益或目的，進行管理或處分財產之關係。

說明：
1.由於信託財產具有獨立性，建案若採用信託方式，可以有效避免：重建期間因為建商問題，或者住戶個別問題(如遭法院查封假扣押等)，或者其他關係人因素，導致更新重建工程延誤或停擺。

2.信託財產包含各戶持有土地、建物起造人名義、以及重建所需資金(含住戶所繳納的前期費用、銀行建築融資、住戶自籌款、以及未來新增面積、車位等銷售自備款收入)。

3.信託時程：土地及起造人名義將於銀行融資核准後，信託移轉予受託人(信託銀行或建築經理公司)；並將資金全數存入信託專戶，專款專用，按工程進度撥款，確保本建物順利完工。

有公教低利貸款是否需要轉貸？原有的優惠利率是否會被取消掉？

銀行基於要求擔保品完整的前提下，大都均會要求第一順位抵押權的設定，除非原貸款銀行開具同意書或住戶提前清償債務，否則應該均須辦理轉貸。

興建期間因為舊建物已經拆除，所以僅剩土地餘值，性質和一般的房貸有完整擔保品是不太相同的。我們會盡力與銀行溝通，爭取較優惠的利率條件。

房屋興建完成後，住戶可視各家銀行所開具之條件，選擇對自己最有利的方案，將新蓋好的房地辦理抵押權設定，轉為分20年償還本息的房屋貸款。

如果已經有貸款，舊貸要如何處理？轉貸後利率條件如何？

1. 我們將協助您將舊貸統一由融資銀行辦理轉貸。請注意：重建期間、原借款戶應繼續繳納舊貸所應付的利息。

2. 因為更新重建案是專案辦理，所以轉貸後住戶的利率均會相同。我們會儘量與銀行溝通，為住戶爭取最優惠的利率。

我每個月收支已有財務規劃，沒有多餘的錢再負擔融資利息等費用怎麼辦？

我們的專業重建團隊在做重建資金規劃時，已將住戶各種顧慮一併考量，所以向銀行辦理貸款時、連同利息一起借出。
重建期間所借資金的利息由重建專戶負擔，住戶只需繼續繳納原有舊貸利息即可。