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一坪換一坪 都更政策的迷失

圖片來源:蘋果日報

 

      花蓮日前強震,老舊房屋的耐震問題又受到重視,台北市長柯文哲被問及此事時提到,如果地震發生在台北,會倒4千戶,死6萬人,所以台北市的都更是一定要做的。在採訪中市長柯文哲表示目前都更有個很錯誤的觀念,就是一坪換一坪,然後不用錢,還附贈車位,天下哪有這麼好的事,如果按照目前的方式,一千年才會完成都更,所以都更政策要大幅修改。此話一出,引發了政治人物的口水戰。

 

  99年五都大選前,前市長郝龍斌宣布老舊公寓更新專案,喊出「一坪換一坪」、「保證室內面積不縮水」、「有錢自己賺」,只要是台北市卅年以上、四和五層樓公寓佔基地三分之一以上,為完整街廓或兩千平方公尺以上,只要一半住戶同意,就可以向北市府提出申請,最高可達現有容積兩倍,統計推行至102年中審議通過僅3件,實際績效有待檢討。

 

  由於「一坪換一坪」推出時正逢五都選舉,消息在市場傳出,許多原本談好條件、已接近權利分配階段的都更案,全因政府大放利多,屋主對分回比例提升心存期待,在權利分配上紛紛翻案,整合難度大幅提升,也造成不少都更案停擺。

 

  再者,也有許多人和團體抨擊,政府大開容積之門,等於教育民眾房屋沒有折舊,甚至只會更有價值,市場上出現老屋比新屋值錢的現象。對於實施者來說,興建成本的全數轉嫁,商人將本求利,再推高房價。尤其,容積大幅增加,會造成市容景觀的擁擠,公共設施的不足。

 

  參與都市更新的住戶,實際上還要看持有土地劃分、地坪多寡及地點優劣而論。台北市土地劃分、建築法規及都更條例都有明確規範,若住戶土地有高容積率,容積尚未用完,產權單純,興建期間有房租且能分回的建坪自然就多,但台北市老舊公寓大多屬於住三(註),多數四、五層樓的老舊公寓原容積就低且持有土地較少,要一坪換一坪,外加車位,則相對比較困難,難免需要求原住戶貼補差額。

 

  都更案大多數無法是「一坪換一坪」,因為從舊房子搬到新房子,兩者的價值、居住環境條件本來就不同,政府必須要教育並輔導社會大眾這觀念;另外在容積獎勵、估價制度的法定程序和租稅優惠,必須越明確越好,讓價值變得透明公開。都更案雙方有互信基礎,才能讓都市更新「動起來」。

 

註:「住三」即「第三種住宅區」,建蔽率45%、容積率225%。

 

(資料來源:2018/2/27 中華徵信不動產估價師聯合事務所 廖秋霖)

日期: 2018年02月27日 點閱: 325