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建築材料大漲 如何避免買到劣質屋

房產業者私下流傳著一句話:「歹時機,才是買房子的好時機。」因為房價便宜、但品質卻最佳。面對原物料成本高漲年代,該如何買到品質、安全無虞的好房子呢?  

 

全球通膨來勢洶洶,國內的建築業也無法躲過。4月中旬,國內營造公會甚至計畫發動停工以示抗議,營造業停工一天的產值損失高達20 億元,營造公會為何要罷工?  

 

「因為國內建築產業鏈中,營造公司幾乎沒有轉嫁能力,所以一碰上原料大漲,就只能盡量壓低成本。」一位建築業者私下表示,當毛利壓低到沒有賺頭時,就得走出來抗議。

 

 成本無法轉嫁 只好偷工減料

面對這樣艱困的環境,營造廠也開始轉變接案的方式。在建築業資歷近20 年的開誠建設開發行銷部副總經理宋懋仁表示,以往建設公司與營造廠幾乎都採取「總包」方式合作,也就是建設公司會給予營造廠一筆總營造成本,這筆金額含工、含料,還包括要給營造公司管理的15%利潤。  

 

但現在不少大型、具知名度的營造公司都採取「成本加成」方式簽約,也就是營造業者按照實際發生成本報價,由建設公司負擔建材成本上漲的風險,再另外支付總成本的7%給予營造廠,如此營造廠的營運壓力就能大幅降低。 

 

「總包的優點在於建設公司能明確控制財務及成本,營造廠的利潤雖然比較高,但同時得負擔建材成本上漲的風險;而後者則由建設公司扛起成本上漲的風險,營造廠只賺7%的管理財。」宋懋仁分析,相較於營造廠、承包商,上游的建設公司反而有能力將成本轉嫁出去。  

 

「因此實務上,國內有能力採取『成本加成』方式簽約的營造廠商卻不多!」宋懋仁很坦白地說,在建築的上下游產業鏈中,營造業因競爭激烈,議價能力處於弱勢。信義房屋董事長周俊吉更是憂心的表示,倘若原物料漲勢不停,前幾年推案數量多的中小型、財務體質較弱的建商,可能因不敷成本而倒閉,甚至業者為了獲利,可能會採取偷工減料方式施工,為日後房屋品質埋下不確定的風險。 

 

景氣繁榮年代 最容易出現爛房子 

一向是建築業績優生的昇陽建設工程部協理謝志長認為,業者較不擔心建材緩漲趨勢,因為建設公司會針對市場價格變動做策略性的調整,最擔心的是「突然」倍數飆高,導致來不及反應價格。 

 

以鋼筋為例,2006年鋼筋每噸價格約1萬6,000元,今年2月已飆到3 萬元,2 年雖然漲了1倍,但卻是在去年下半年至今年初漲幅最大。因此這半年建材飆漲,受影響最大的很可能是去年剛推案、還不及發包採購的預售個案。  

 

雖然建材漲價,對建案品質影響有程度之分,但宋懋仁也直言不諱表示,愈不景氣,愈能買到「好」房子。以台中為例,921大地震使房地產跌至谷底,中部建商為了吸引買氣,研發設計抗震、制震等安全的房子,對品質要求嚴格,建商不可能偷工減料。  

 

若對照1989 年、台灣前一波房市「一日三價」的年代,當時建築業不但缺工、也缺料,部分不肖建商甚至購買價格便宜的原物料,因此海砂屋、輻射屋就是這個泡沫年代的不良產物。  

 

此外,921 地震時,把新莊「博士的家」大樓震倒,受災戶在倒塌樑柱周邊,發現觸目驚心的沙拉油桶或保麗龍板,才讓台灣民眾明白,建商偷工減料的結果,會嚴重到危及結構上的安全,此時政府及業者才開始要求建築的品質及安全,讓台灣的建築業向前邁進一大步。  

 

4種最常偷工減料的項目 

在營造建築業17 年的潤泰建設規畫部協理陳學賢表示,廣義的偷工減料還代表管理不善、執行不力,特別是勞力密集的建築業,因為必須靠人工施作,最容易因人為問題而產生瑕疵。宋懋仁更指出,特別是看不見的地方如鋼筋、混凝土等施工不良的後果最大,如果等到交屋後才發現,幾乎就很難挽救。因此,《Money+ 理財家》雜誌特別歸納出在原物料上漲趨勢下,業者最容易偷工減料的地方。

 

 項目 1 鋼筋品質差 綁紮不確實 

陳學賢表示,鋼筋原料價格漲勢不停,業者為降低成本,很可能使用不符規定的材料,像是輻射鋼筋、強度、號數較低的鋼筋,或是選用非知名大廠的鋼料等(知名大廠如東鋼、豐興)。 

 

而在施工方面,謝志長表示,每位工人每日平均綁紮的鋼筋數有限,倘若遇上趕工或缺工情況,為了貪快容易造成鋼筋綁紮不確實,如間距過大或過小,或是箍筋並未勾在主筋上,都會降低結構體的承載力、減弱其抗震能力。  

 

項目 2 採用低等混凝土 灌漿不確實 

現代建築主要結構多是鋼筋混凝土(RC),關鍵材料就是混凝土。宋懋仁表示,由於混凝土是由水泥、細砂、碎石3種原料按固定比例組合,部分業者為了省時、省事,提早將模板拆除;或是使用雜質過多的地下水、含粉塵的細砂、含石塊或木屑的碎石等原料;為了貪圖施工方便,常會有加水的動作;而灌漿時也並未按照規定搗實,都會造成結構體產生空心情況,或蜂窩現象,因此也會減輕混凝土的強度。 

陳學賢指出,部分業者為了控制成本,會使用非知名品牌的水泥(知名品牌如台泥、嘉泥);或是使用等級較低一級的混凝土。舉例來說,4000PSI( 磅數) 的混凝土就比3000 PSI的抗壓強度高出1.33倍。因此只要施工不嚴謹,就會造成混凝土的強度偏低或不足,影響結構安全、埋下漏水的根源。 

 

項目 3 簡化粉刷與門窗施作工序 

除了結構體外,粉刷品質也有特別注意的地方。陳學賢指出,粉刷必須經過打底及粉刷油漆至少2道流程,而打底拌合的材料配比必須符合標準,牆面粉刷也應先濕潤素面,再依規定厚度分層粉刷,如此「不偷工」的施工流程,才能確保粉刷層不會空心剝落。 

昇陽建設工程部副理李識君也提出另一個最常見的問題──門窗漏水,只要工人不按圖施工或減少部分流程,就容易造成滲水或漏水。

 

項目4 建材配備以同級品取代 

建材是業者另一項最常節省成本的項目,也是消費者與業者最常發生爭議的地方。宋懋仁表示,最常見的就是載明「進口」拋光石英磚,但並未說明是義大利進口,或是大陸或東南亞國家的進口產品,其價差高達3、4 倍;或是原本使用「進口」廚具、五金、衛浴設備等,但最後換成「同級」的其他廠牌,實際上價格及品質卻差距很遠。  

消費者最好在簽約時與業者確認3∼4種廠牌的建材配備,最好連產品系列都能白紙黑字寫清楚,以避免糾紛。

(資料提供 Money+理財家)

日期: 2008年06月18日 點閱: 1271