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【繼承大解密】父母房產留子女 要選贈與、繼承或買賣?

父母親辛苦大半輩子,想把不動產移轉給子女,究竟是生前用「贈與」、「買賣」的方式好,還是死亡後用「繼承」的方式較好呢?若單純以稅負來看,繼承只需負擔遺產稅,可省下大額土地增值稅及契稅等,但若想指定給某一位子女,生前「贈與」或「買賣」,較不會出現意外情況。

 

繼承免繳土增稅及契稅

 

贈與、買賣、繼承這3種不動產移轉方式,其法律效力及課稅制度都大不相同。通瀛律師/地政士聯合事務所地政士林忠諺表示,贈與主要稅負有土地增值稅、贈與稅、契稅等,買賣則會遇到土地增值稅、契稅等,沒有贈與稅,至於繼承只要給付遺產稅,土地增值稅、契稅都無須繳納。

 

值得留意的是,今年度贈與稅及遺產稅的免稅額都有提高,贈與稅免稅額由原本的220萬元,調漲到244萬元,有人採用每年在244萬元以內作持分的贈與,來節省贈與稅,但土地增值稅是無法避免的,且只能適用一般稅率繳納20~40%的土地增值稅。

 

因贈與稅認定的房產價值並非是市價,而是土地公告現值加上房屋評定現值,遠低於市價,一度被認為有節稅效果,但房地合一稅實施之後,未來子女出售受贈房產,認定的成本是較低的土地公告現值加上房屋評定現值,將被課徵高額的房地合一稅。

 

買賣留意子女財力 須有資金流程

 

買賣的土地增值稅可以適用10%的自用條件,但因子女屬於二等親內的買賣,為避免民眾規避稅負,這類案件必須送到國稅局認定,所以子女財力必須能夠負擔起房產的自備款及房貸,並有資金流程,才不會被國稅局認為是「假買賣真贈與」。

 

而繼承除了今年免稅額從1200萬元提高1333萬元以外,還有6大扣除額,繼承房產只需要負擔遺產稅,免課高額的土地增值稅及契稅等,比較起來稅負最輕,不過繼承房產與贈與相同,其課稅稅基是較低的土地公告現值加上房屋評定現值,雖在繼承發生當時有節稅效果,但同樣面臨高額房地合一稅的問題。

 

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,但其實有愈來愈多的民眾發現,出售繼承房產被課徵的高額房地合一稅,可以再買一棟房屋來解決,也就是利用重購退稅,只要2年內換屋,不管先買後賣,還是先賣後買,小換大可以全額退稅,大換小也能按比例退稅,但前提必須是自用住宅,非住宅產品不適用以外,新購房產5年內必須維持自用並設籍,否則會被追稅。

 

另外,若繼承的房產是繼承人在2016年房地合一稅實施之前就已取得,未來出售繼承房產將採舊制計算,不會被課徵高額的房地合一稅。

 

留給特定子女 贈與或買賣較佳

 

但若是想把房產留給指定的子女,生前贈與或買賣會是比較萬無一失的作法。林忠諺指出,繼承雖然可以節省的稅負較多,但想將房產留給特定子女,需要透過遺囑的方式,還要所有繼承人都出示同意,才能作房產移轉,容易產生家族紛爭,還會牽扯到每個繼承人的特留分,特留分是應繼分的一半,可能還是導致房產由所有子女共同持有。

 

(資料來源:2022/2/14 yahoo奇摩新聞/連珠君)

日期: 2022年02月15日 點閱: 136